みなさんこんにちは！
ハイブリッド投資家の岡村直紀です。
　
昨日は高利回りを目指している人が
いざ物件提案をされると、様々なリスクから
ヒヨってしまうケースが多いという話をしました。
その続きです。
　
例えば以下の物件提案が来た場合、
どう思うでしょう？
　
　
徳島県徳島市 ４０００万円 築年４０年RC
利回り１５％ １２室中６室空室（現況家賃２５万/月）
　
広島県呉市 ４８００万円 築年４２年RC
利回り２０％ ２０室中９室空室（満室家賃４４万/月）
　
　
大半は、半分も空いている物件を客付するイメージが湧かず
積極的には買いに行けないと思いますし、
実際にこのパターンの物件を見送る人は大勢います。
　
では、以下の物件提案が来た場合
どうでしょうか？
　
　
徳島県徳島市 ４０００万円 築年４０年RC
利回り１５％ １２室満室（現況家賃５０万/月）
　
広島県呉市 ４８００万円 築年４２年RC
利回り２０％ ２０室満室（現況家賃８０万/月）
　
　
ストライクゾーンは人によって様々ですが、
築古高利回りをストライクにしている方にとっては
現状は満室なので客付する必要はなく、
購入後からすぐに満室家賃がもらえるので
アリなのではないでしょうか。
　
　
実はこれは私が購入した物件の
「購入時の状態」と「今の状態」
をご紹介したものです。
　
徳島も広島も、購入時は半分空室の状態でしたが、
管理会社へのヒアリングや、購入時の
売主の条件を軸に決断しました。
　
そして、その後献身的に賃貸業に打ち込むことで
見せかけの高利回りを実際のものに変えたのです。
　
私の自慢話はさておき（笑）大切なのは、
　
「今の稼働状況に惑わされないようにすること」です。
　
断る理由が「空室が多いから」になっていると
その物件のポテンシャルを見誤る可能性がありますし
満室ということで変な安心から雑な検証となり、
「割高」でつかんでしまうかもしれません。
　
たしかに空室が多い状態で購入することは
様々なリスクが内包されていますし、
満室にするまでにかなりの体力を必要とします。
　
でも空室を埋める際に使う体力とは基本的には
「部屋のリフォーム、修繕」そして
「空室による家賃が入らないこと」です。
　
購入時に売主にそのリフォームをしてもらうなり
数ヶ月の空室保証をつけてもらうなりすれば
リスクを抑えながら、高利回り物件に
再生できる可能性があります。
　
私の経験上「高利回り物件」というのは、
自身の行動によって「自分で作るもの」です。
　
これを踏まえてですが、業者に伝えているイメージが
高利回りと言っているのに、満室物件など、
お膳立てされているものを望んでいるとしたら、
伝えていることと違うことがマインドを支配していますので、
今一度、自分の本音と向き合って
すり合わせをしてみましょう。
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